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未來的任宅和商用地產前景究竟如何呢？全國已供需平衡，市場實際情況是，趨勢在向下。至於永動機派說還有二十年、三十年上漲，那也是一種學術。根據經濟周期理論，三年小周期，五年小中期，九年中期，十八年是一個大的周期，這是根據工業產品的生產、需求、飽和這樣的周期運行的。

住宅地產和商用地產僅從趨勢上分析未來前景，因城市不同、商業模式不同、公司專業技術深度不同也會決定項目的前景不同

房地產投資還有機會嗎？有！根據上述數據，全國現在適合投資的城市大約隻有30％，60％以上的城市已不適合地產投資瞭。為什麼？建築周期告訴我們，建三年清盤六年，三線及以下城市，尾房及車位銷售十年賣不完是平常事，一般投資人是耗不起的！再加需求不足，所以，不以服務業、人口凈流入、有支柱產業支撐的城市，投資機會就很小。

這個數字聽起來就聳人聽聞！我國目前有320多個地級市，也就是說，平均每個地級市的購物中心在10年後將達到30多傢，這還不包括其他商用業態。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/16385941117265725670051.shtml

截止到2013年底，國內已開業的購物中心綜合體約3300傢，而這一數字在2015年將刷新至4000傢。到2025年，還會有近7000傢建成開業，屆時綜合體類的購物中心將超過10000傢。

根據現有數據，現在就可以斷定，10年後關、停一大批毫無懸念，因為就算是擁有14億人口的中國，也支撐不瞭上萬傢購物中心的生存與發展，這還不談其他新的商用模式及互聯網對實體零售的沖擊。

住宅地產要投的城市，首先要有需求，其次土地供應不是過量，再次是庫存在合理消化周期內，有產業支持的更好，還有就是投差異化公司差異化產品。否則，風險放在首位，不要認為有土地抵押，價格隻是摘牌價的一半，看過房地產周期後，土地價對折後再打對折的嗎！

二、房地產未來前景

一個城市的那個區域值得投資？這個話題有點長，也牽扯不少專業問題，這裡就不詳細表述。

如何判斷一個城市具有投資價值？首先要搞明白幾個數據，城市總人口、城市化率、人口流入流出、庫存總量、在建總量、土地出讓總量，做一個簡單的模型，能投與否，會給出一個科學的答案。

浙江某房企在股份轉與不轉，在那玩心理戰，完全不講商業規則，如果真的拿回瞭，兩年後我們是不是會失去一傢好的住宅公司？真的嗎？一個企業生存不下去，它本質上就已經不是一個好公司瞭，說明產品就是有問題，市場定位有問題。市場就是最好的老師，優勝劣汰，不要講什麼情操道德，玩那種悲情主義，市場不相信眼淚，要講就把市場和情操道德結合起來講。

因為市場已經供需平衡，所以，從全國趨勢來看，到2020年，房地產的大周期開始向下，再從人口角度看，2024年人口拐點來臨，人口增長停止。

商用地產投資註意什麼呢？商用地產和住宅地產的差異也很明顯，商用地產在項目定位、選址、持有、運營上因不同而決定一個項目的成功與否。國外很多資本持有不動產，專業運營，分工很明確。

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一、房地產未來趨勢

德國有30%－40％都是節能、科技住宅，而我們3－4%都不到，行業領軍沒有把精力用在產品研發上，走差異化道路，美國、德國等國傢很多住宅都達到瞭零排放，我國人口基數大，客群分佈廣，需求不一，完全可以有幾個大的差異化大公司比如科技住宅、節能住宅、改善住宅、生態住宅、別墅等專業類公司，而我們還在低端產品上競爭，最後是刺刀見紅，價格。別墅的用地市場隨著時間推移，政府會慢慢放開，以後這一塊是一個值得期待的市場。

地產投資以後還有一片藍海，模式！互聯網模式、眾籌模式、成本模式等，傳統已死，春天不會再來。有好的模式，還是有很好的商業錢景的。

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城市化人均需求住房35平米，大約4.9億平，改善需求同城市化進程需求基本持平，實際市場需求一年10億平米住宅不到。商用在美國人均是1平米，我國現已達到瞭人均2平米，世界商用地產新增量的50％在中國。

未來一年的市場需求究竟有多大？按照目前的城市化進程，一年一個點，大約進城人口1400萬，根據發達國傢的經驗，改善需求是城市人口總和：0.5-1平方/人均/年。

三、商用地產

簡單概括瞭住宅地產，再來說商用地產。商用地產包涵瞭零售業、寫字樓、酒店、工業地產、投融資等。這裡重點說購物中心的商業。

內容來自sina新聞

房地產周期一般是18年，短則16年，長則20年。中國情況有點特殊，推進工業化、城市化時人口基數低，加之國傢層面的強力政策幹預，預計還會推遲兩到三年。

做任何事，千萬不要感性，一定要理性。如果認為自己比別人聰明，通過搶時間、低價擠垮別人，那隻能說感性戰勝瞭理性。你能做到，別人為什麼做不到，中國最不缺的就是太聰明的老板！

四、商用前景在那裡

從市場出發，個人覺得，以後的商用是重體驗輕購物，現在的購物中心是80％購物，20％休閑，會不會五年後，完全翻轉過來?20％購物，80％休閑，完全可能！由於電商的沖擊，百貨、鞋類、服裝、傢居類將逐步淡出購物中心，以體驗、遊玩、餐飲、影視、休閑為主的購物中心大行其道。日本在這方面做瞭很多嘗試，值得中國借鑒。一切數據說話，一切市場說話，一切顧客說瞭算。

政府一定會想方法再延長房地產周期，讓改革釋放紅利。舉措已顯露部分，簡政放權、打破壟斷、國企改革、公私合營、PPP、戶籍改革、教育改革等，這些真的能延遲房地產周期嗎？這些舉措不會對房地產周期和城市化產生實質性的改變和逆轉，會產生一定助推力。真正對城市化周期產生作用的是土地改革，這個課題太大，今天暫不詳述。

在這裡不細分不專業探討，僅從大趨勢上進行分析。有值得投資機會的城市不多瞭，圈內一個專業人士說過一句笑話，沒有通高速的縣級城市做一個10萬平以下的綜合體還有機會，這句玩笑話確是一句實話，投項目時不可貪大，好大喜功就是讓企業接近死亡。

三年後商用購物中心會步住宅地上產後塵，出租率會大幅下降，關停並轉將會是平常事；五年後商業寫字樓也會達到一個高點，緊隨商業綜合體之後。

註意，這是城市化進程和改善需求合理需求年份，如果世界經濟下行、我國經濟停滯呢？那麼市場一年需求會縮減一半，銷售5億平米也是一件正常的事。

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在需大於供時，畫個圖紙就可以賣房，現在投資還要瞭解一點專業的知識，中國地產走到今天仍然沒有細分，實在是一件悲哀的事情。尤其是作為中國的幾傢龍頭房企，把功夫全部用在瞭營銷上，什麼紅燒肉、爬山、緋聞、100％工業化裝配、3D打印等，這一切都是為瞭營銷。

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